东方雨虹熊卫锋：精装房背景下装修用防水材料及实施工程技术的变革

  2019年5月28日，第十七届中国国际屋面和建筑防水技术展览会在上海世博展览馆正式开幕。中国房地产业协会与中国建筑防水协会也再度携手，展开以“筑就精工防水创造美好生活”为主题的第三届中国房地产与防水行业合作发展论坛。行业专家们汇聚一堂，聚焦新时代美好生活理念，深度交流，探讨防水工程痛点的解决之道。

  会上，中国建筑防水协会涂料分会会长、东方雨虹民建集团副总经理熊卫锋发表了《精装房背景下装修用防水材料及实施工程技术的变革》。

  熊卫锋：房子不论是屋面、地下室还是室内的漏水，室内这部分很多是装修公司在承担相应的责任。在精装修的背景下，房地产开发商，统一把室内防水这块接过来做，将面临什么样的挑战？接下来我将从以下四个方面阐述：一是中国精装房市场的发展现状、二是隐蔽工程质量成为精装房主体问题点之一、三是精装房对室内防水的新要求、四是室内防水产品及实施工程技术的变革及发展趋势。

  我国全装修兴起于20世纪90年代，与欧美日相比发展时间较短。目前全装修住宅在我国住宅总量中的占较低，不足20%，相比于日本、瑞典、法国、美国、德国等发达国家80%以上的住宅全装修比例，住宅全装修仍有较大发展空间，但近年来其发展速度明显加速。

  再把重点城市精装房发展水平作一个对比，一线城市由于精装房政策发布较早，整体精装比例维持在较高水准；二线及以下城市由于市场需求变化和政策的双重原因整体精装比例呈现上升趋势。

  大型地产商加速推动精装房的发展。全国大型地产商现在都把精装作为重要的战略目标，恒大、万科、碧桂园绝大多数都是100%的全装修的比例，从政策导向和市场导向来看，政策上，一线城市对于精装比例的政策出台较早，精装比例近几年基本维持原有精装比例情况；二线及以下城市政策导向并不强烈，精装房比例由市场需求主导，近年来随国家政策的加强，慢慢的变多二线城市开始着力提高新建住宅精装修比例。市场方面，一线城市经济发达程度较高，人群生活节奏快，终端需求更加偏向于精装房，精装房比例明显高于二线及以下城市；

  二线及以下城市经济发达程度较低，人群生活节奏缓，房屋装修的差异化明显，精装房比例相比来说较低，但整体呈现上升趋势；房地产集中度快速提升，大型开发商推广精装房意愿强烈。

  地方政府也在密集地出台政策推进全装修，这是整体推动精装房和全装修加快速度进行发展的核心因素。

  从消费者角度来看，年龄结构的变化以及消费观念的变化，使得全装修更容易被接受。我们拿北京和全球其他发达城市来比，北京购房年龄是27、28岁，其他几个国家的城市都是30岁以上。另外70后、80后跟之前的60后、50后发生了什么变化？消费理念出现了变化，他们是追求极简，重视时间，但是关注品质，对品牌的关注度慢慢的升高。这对地产商是一个机遇，也是一个挑战，机遇是交给你来装修，没有花哨的要求，但是注重质量，要有品位。

  全装修/精装修发展过程中不确定的因素有哪些？总结起来有五个方面，1、一、二线城市限价政策。由于全装修房的装修成本会考虑进入房价中，而房价的上行空间存在限制，因此同样的情况下开发商更倾向于选择销售毛坯房。2、投入产出存在比较大风险。当楼盘出现一些明显的异常问题时，容易引发件，开发商费力不讨好。3、交房时间延长、样板房与实际工程存在一定的差异。购房者要求交房时间越早越好，导致与传统装修相比，精装房要求的装修周期短，工程质量控制难度大，实际工程与样板房存在一定的差异的问题。4、重大投资、高期望。买房属于重大投资，因此，花了钱的人精装房的质量普遍预期很高。5、发展初期、信任额建立需要时间。目前，我国处于精装房发展的转折点，能否以质量赢得消费者的信任，是精装房后期能否顺利推进的关键因素。

  在做这个报告之前，我在百度上进行了一下搜索，整个百度搜索精装房的漏水率有325万条的咨询量，包括精装房的房屋漏水应该找谁投诉，起诉谁等等。所以这个就是精装房时代，室内渗漏水矛盾的转移，渗透水投诉由多而分散的家装公司向相对集中的地产公司转移。

  另外精装房时代，渗漏水矛盾更容易被放大。因为如果一个楼盘是地产商装修的，很可能几栋楼都一定会出现问题。在精装房时代，渗漏水维权具有群体性和社会性。而且利用互联网这个矛盾会被急剧的放大，这是地产商要考虑的核心问题。

  在这个基础上，目前的精装房究竟存在的典型问题是怎样的问题。包括室内渗漏点都发生在什么部位？为何会出现渗漏？1、管根的地方，这是极其有可能会出现渗漏水的部位，50%的房子出现渗漏水就是这里，因为这个管子是穿楼板的管道，都留了预留的孔，如果填充的极不密实，又没有做加强细节的强化处理，这就是很大的质量隐患。2、墙面的漆皮和发霉。这个出现与卫生间、厨房相连处。这种情况为何会发生呢？材料选择对不对？施工的工艺是否有问题？还有是贴壁纸的。还有一个我们没关注到的就是在南方，有没有人想过部分侧墙也需要做防水，这个房子如果属于边户型的房子，外墙除了框架，很多都是拿砌子砌起来的，如果雨水多的线、典型的施工问题。防水涂刷厚度不达标，比较薄，接点不做处理；基层有浮灰不做清理；做了防水之后，下一道工序作业对于防水不进行有效的保护，这些都是出现渗漏水的重要原因。4、不应该是把防水作为一个独立的单独的环节来看，而应该当做一个系统来看。

  总结：一是行业重视度还是不够；二是规范化、标准化；三是系统的匹配性，整体的系统是不是完全匹配的。四是概念化的东西太多。

  1、精装房对室内防水的”四大”核心需求点：希望防水的施工周期能够缩短到一天，甚至半天；希望可以完全实现防水的成品化设计，现场安装，快捷标准；希望不单单是防水，还能考虑基层和贴砖系统的难易度及统一性；希望清晰地知道系统的风险点，并能有效识别和管理；因为不同的楼盘不完全一样，如果10个楼盘装修里有一个楼盘出现了渗漏水，都是致命的打击。

  2、系统化的概念，美国最典型的防水和瓷砖铺贴系统，美国家装防水市场的系统概念深入人心，美国家装市场更多将从基础处理-防水-瓷砖的安装防护作为一个完整的系统来考虑。在做防水层的时候肯定考虑基层是怎样的基层，是不是满足下一步的施工，这个很关键。但是往往在国内不是这样的，有的基层根本不行也往上做防水和贴砖，最后出现了很多问题，这个系统很重要。在美国，把防水放到基层处理，基层处理的一个步骤，修补层主要对缺陷基层来修补，以达到可以正常使用的效果。其次是防水层，对有防水要求基层做处理，使基层能够达到干爽使用效果。最后是自流平层，对基层进行找平处理，从而使下一道工序能够使用薄层施工。

  3、成品化-集成卫浴系统。集成卫浴系统，是未来精装房推动发展的主要方向。系统构造：①墙面防水：墙板留缝打胶或者密拼嵌入止水条，实现墙面整体防水；②地面防水：地面安装工业化柔性整体防水底盘，通过专用快排地漏排出，整体密封不外流；③防潮：墙面柔性防潮隔膜，引流冷凝水至整体防水地面，防止潮气渗透到墙体空腔；④浴室柜：可根据卫浴尺寸量身定做，防水材质柜体，匹配胶衣台面及台盆；⑤坐便器：定制开发匹配同层排水的后排坐便，契合度高。系统优势：工业化柔性整体防水底盘，整体一次性集成制作防水密封可靠度100%，可变模具快速定制每一种尺寸；整体卫浴全部干法作业，现场装配效率300%；专用地漏，满足瞬间集中排水，防水与排水相互堵疏协同，构造更科学；地面减重70%；整体卫浴空间及部件，结合薄法同层排水一体化设计，契合度高。

  4、高风险点的识别能力的培养。在全装修/精装修的里面，除了材料的选材以外，哪些是高风险点。我分为五方面：

  ①厨卫防水细节处理。国内90%以上是不做防水细节处理的，如果把节点处理好了，渗漏水的机率并不高。细节包括了哪些地方？一是穿楼板管道防水密封强化处理。二是轻质砌体墙防潮处理。三是为了尽最大可能避免溢出来的水，挡水台阶的设置非常重要。

  ②地暖防水需重视。这是一个系统性的问题，地暖如果出现了渗漏也是灾难性的。

  ③边户型侧墙防潮处理。这个要检查外墙保温系统及轻体砖的使用情况，确认边户型侧墙要不要进行背水面防潮处理。

  ④窗户周围的防水防潮处理。窗户周围渗漏水发生极为频繁，必须要格外注意窗框周边的发泡密封处理及窗户周边的背水面防潮处理。

  ⑤快捷维修产品。假如精装房产生了渗漏，有没有很好的方法不需要把砖砸掉把这样的一个问题修复了，所以快修的产品也是一个方式。

  家装防水产品的变革及发展的新趋势。我认为有五个方面，一是超易施工性，二是短周期，三是高系统匹配性的问题，四是功能化设计，五是高环保型，环保是我们首要考虑的问题。

  高环保-国外主要环保认证的对比分析。国外主要环保认证的对比体系，对IAC-Gold、A+、绿色卫士-金标、M1、EC1对涂料中VOC及甲醛限量要求作对比分析，EC1和绿色卫士-金标的要求最为严格，欧洲之花、白天鹅、蓝天使不适用于防水涂料测试，不做比较。

  短周期-以大幅度缩短产品的施工时间为目的。雨虹400在干燥速度方面整体提升了40%；是目前全世界内干燥速度最快的一款单组份水性防水涂料；目前我们发展的趋势是具备1h快速固化型水性防水涂料的开发。

  功能化设计-强化细部节点材料的开发。每一户的卫生间都不一样，现在是楼盘统一开发的话，可以是成品化的，这一块也是发展的方向。另外因为这一些接点基有可能会出现渗漏水的部位，怎么样处理是一个关键，所以整个配件材料的发展也是一个方向，包括阴阳角、拐角、管道周围的密封圈也是一个发展的方向。

  还有一种从施工和服务的角度考虑，专业的室内防水双包服务，未来专业的分包也是一个方向。专业的室内防水双包服务包括基层处理：检查改善基层、达到涂料施工的要求；节点处理：渗漏问题集中出现在细部节点部位，对节点的处理是防水施工的关键；大面施工：大面施工注意控制分遍涂刷，避免一次性厚涂，涂刷时采取十字交叉法；成品保护：避免防水施工后的交叉工序对涂膜造成二次破坏，及时进行保护处理。

  家装防水标准化施工的重要性。行业应引导“柔性防水、刚性防潮”的家装理念，扩大刚性防潮产品在内墙边户型墙面、窗户以下部位的使用，并对管根、线槽、挡水台阶等西部节点进行强化处理，从而彻底消除渗漏水隐患；建立或完善家装防水产品产品质量标准及应用技术规范，规范家装防水市场。

  施工过程中应强化细部节点处理。阴角这个部位很容易出现渗漏水的隐患，防水材料在这一个地区易产生干裂，所以阴角根部应该要做抹弧处理；挡水台阶，是卫生间的门口用水泥砂浆设置一个高的台阶，室内贴砖都是半干法的水泥砂浆去贴砖，这样就像一个海绵一样，而防水层完全修到跟这个底面一样，上面的砂浆层存储了水，水都会跑到墙面去，通过挡水台阶的设置，把防水层像塑料袋一样包在里面。另外还需要注意管根强化、墩台砌筑、管线处理。

  最后一个是便携式机械化施工的逐步推广应用，随着全装修比例的上升以及“家装防水+施工”模式的逐步推广，对于传统意义上的单户型、不连续为主要特征的家装防水，便携式机械化施工逐步成为可能。